一戸建て 大阪にライバル出現！
住んでいる部屋に不満がある場合です。
言い換えれば、入居者の満足度が低いうになっています。
ケースです。
不満点の解消に加えて、たとえ入居者が出ることを考えても、同じような条件をクリアする物件を探すのがすごく難しいような特長、付加価値のついている建物、つまり「物理的に出にくい」物件であれば、鬼に金棒です。
退去者数は劇的に減らすことができるでしょう家賃の下落率は、建物が古くなることによって促進されます。
内装や外観は、原状回復や再塗装などでほぼ修復できますが、最大の問題はやはり設備の陳腐化です。
たとえば、インターネットの利用はもう日常的な時代になっています。
ですから新築の分譲や賃貸マンションでは「ＩＳＤＮ対応やＢＳ（放送衛星）、ＣＳ（通信衛星）、ＣＡＴＶロードバンド集合住宅」さえ登場してきました。
都市基盤整備公団も、新築の賃貸集合住宅のすべてに、光回線などを使える環境を整えています。
これからの通信回線の主流が、光ファイバー回線や非対称デジタル加入者線このように、設備一つをとっても賃貸住宅に求められるものは激変しています。
いまのようなデフレ下では、同程度になるかもしれません。
であるならば、マンションの基本的な機能がぜんぜん違うのに「なぜ同じ家賃なの」となるのは当然です。
結局、家賃を下げる方向に行かざるをえません。
逆に言えば、家賃を下げないためには、時代の変化と入居者のニーズに対応して、常に魅力的なマンションであり続けるように、設備の大幅な更新も含めたメンテナンスが必要であることがわかります。
そう考えていくと、退去者数を減らすにも、あるいは家賃下落を防ぐにも、現段階では手の打ちようのない将来のライフスタイルの変化や、技術の進化にもとづく急激な変化に、いかにローコストでそのマンションが対応できるかが、重要な鍵を握っているとご理解いただけると思います。
そのためには、ある程度の建設費（イニシャルコスト）のアップは避けられません。
オーナーさんが最も嫌がり、メーカー側が触れたがらない部分です。
そこで、ぜひもっていただきたい発想があります。
「ライフサイクルコスト」という発想です。
あまりなじみのない用語かもしれませんが、これからの賃貸経営では極めて重要な考え方なのでぜひ覚えてください。
ここでいうライフサイクルは、人間のことではなく建物の一生のことです。
つまり、単に建てるときの初期の建設費（イニシャルコスト）だけではなく、それを維持・管理するメンテナンス費用、設備を更新し改修し最後には解体・廃棄する費用まで、トータルの費用で考慮しようという発想です。
建物の誕生から最期まで、その一切にかかる費用がライフサイクルコストなのです。
仮にイニシャルコストが少々アップしたとしても、その分ランニングコストが低減できればライフサイクルコストは変わりません。
建設時にしっかりした収支計画をもち、時代の変化に耐えうる性能を有した住宅であれば、ライフサイクルコストはかえって減少しましかも、そういう発想で建てられた賃貸住宅は、空室率が上がる可能性が極めて少ないわけですし、家賃の下落率も最小限にすることができます。
いや、うまくリフォームすることができれば、最新の設備への更新で逆に家賃を上げることさえできるかもしれません。
結果的には、この章の冒頭で述べた「リスクの最小化」に通じることになります。
すなわち「リスクの最小化」とは、「ライフサイクルコストの考え方にもとづく収益の最大化である」ことをご理解ください。
賃貸経営の世界では、「勝ち組」になることはもちろん、生き残ることさえできない。
戦後の日本は、民主主義国家として生まれ変わることを最大のテーマとして営まれてきました。
民主主義とは、ひとことで言えば主権在民の政治システムのことです。
したがって、国家が実現しなければならないことは、有権者の生活水準を向上させることに他なりません。
これをもう少し噛み砕いて言えば、私たち国民の「衣・食・住」すべてのレベルを上げることこそが、国のなすべき課題だと言えるでしょう。
事実、公民一体となって日本はこのテーマに取り組んできました。
一九七○年代の定成長期へ、また輸出主導型から内需主導型へ、国際的な環境の変化に巧みに対応しながら八○年代後半において、国民の八割が自分たちの生活水準を「中の上」と意識するに至って、ある意味で国が目標としてきた民主主義の確立はほぼ達成されたと言ってもいいでしょう。
そして九○年代は、本来なら最後に残された「住」のブームが経済を引っ張る形となり、私たちの生活水準の向上に関しては一つの完成をみるはずだったのです。
残念なことに、それは実現しませんでした。
なぜなのでしょうか。
理由はいろいろ考えられます。
まず、「住」は「衣」や「食」とは異なって、消費財ではないことがあげられます。
本来「住」は、資産財とでも位置付けられねばならないものです。
こういった《財》としての性格の違いが、ブームの起こしやすさ、起こしにくさにつながっていたことは否めません。
何といってもこの点についての最も大きな理由と考えられるのは、「住」という財についての日本独特の「神話」なのではないでしょうか。
八○年代後半から九○年代前半にかけて、日本経済はバブル景気とその崩壊で右往左往の態でした。
この混乱は、主に日本独特の「土地神話」によって生み出された。
道理から言えば、本来の土地の価格は、その土地が生み出す収益によって決められるはずです。
と言うのも、土地はそれ自体では何の収益も生み出さないからです。
たとえば、東京の銀座でコーヒー一杯の値段が他のエリアより割高なのは、本来的には銀座では実際にその値段で商売が成り立つからであって、銀座の地価が他のエリアよりも高いから（高くしないと商売が成り立たないから）ではありません。
日本では、そういった道理に合わない理屈で経済を動かしてきた面があるのです。
つまり、銀座のコーヒーの値段が高いのは銀座の地価が高いから、という理屈のほうが支配的だったのです。
こんな理屈がまかり通ったのは、日本においては不動産の値段が欧米のように収益還元法で決められるのではなく、建物を原価で見積り、土地の価格は周辺相場との比較という相対的な値段をもとに決められていた（取引事例比較法）からで、「日本では土地の値段は下がらない」という根拠のない「神話」を、誰もが受け入れていたからに他なりません。
バブル景気は、このような「土地神話」をよりどころに、たとえば一億円で仕入れた土地を担保に一億円を銀行から借り入れ、そのお金で新たな土地を買い、買い付けた別の土地を担保にまた一億円を借りてということが当たり前のように実行された結果、「衣」「食」が景気の牽引車となった時代はあっても、「住」がそのような役割を果たした時代はまだ来ていない。
実際はこのような「土地バブル」という歪んだ形で、「住」が景気を牽引した時期はありました。
しかし、いうまでもなくこれは本来あるべき形ではなかったのです。
前述のようにそもそも「住Ⅱ住居／住まい」は、「衣」や「食」のように消費の対象ではなく、資産として形成され維持されるたぐいのものです。
したがって、これが景気の牽引車となる場合、当然「衣・食」とは違った形であるべきなのです。
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